首段：为什么二手房买卖合同容易出难题？

买过二手房的朋友都知道，二手房买卖合同看似简单，实际暗藏玄机。有人因户口没迁出打官司，有人因贷款没批成赔违约金，甚至还有夫妻一方偷偷卖房引发纠纷……今天就用诚实案例告诉你，签合同前必须注意的3大核心难题，避免踩坑！

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一、产权难题：房子到底是谁的？

关键词：产权核查、共有房产、善意取得

买二手房第一步不是谈价格，而是查产权！比如：

– 夫妻共有房：若房产证只有丈夫名字，妻子事后反对，合同可能无效（参考案例15）。

– 抵押或查封房：中介若未告知房屋被抵押，买家可能“钱房两空”。

– “顶名买房”陷阱：实际购房人和登记人不同，容易引发权属纠纷（参考案例20）。

避坑建议：要求卖方提供房产证、婚姻证明，并到房管局查档核实抵押、查封情形。

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二、户口与学区：隐藏的“定时炸弹”

关键词：户口迁移、学区名额、违约责任

案例2中，卖家没按约定迁出户口，最终被判赔17万违约金！需注意：

– 学区房：合同务必写明“学位未使用”，否则买了房孩子可能上不了学（参考案例18）。

– 户口迁出：法院不能强制迁户口，只能判赔钱，建议约定“逾期按日计算违约金”。

避坑建议：签约前到派出所查户籍，合同明确户口迁出时刻和违约金标准。

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三、合同条款：别让模糊表述坑了你

关键词：条款歧义、阴阳合同、贷款风险

案例3中，因合同写“网签后付款”，双方对网签时刻扯皮，最终合同解除！常见雷区：

– “阴阳合同”：为避税做低价合同，可能导致条款无效（参考案例21）。

– 贷款失败责任：若未约定“贷不下款可退定金”，买家可能违约。

– 交房时刻模糊：比如“过户后交房”，是过户当天还是一周后？

避坑建议：使用住建委示范文本，补充明确时刻、责任，避免口头承诺。

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划重点：签合同前做好这3步

1. 查：产权、户口、学区情形；

2. 谈：明确违约责任（如“每日0.05%违约金”）；

3. 写：细化条款，避免“尽快”“左右”等模糊词。

二手房交易动辄几百万，一份严谨的二手房买卖合同能省去90%的麻烦！如果拿不准，花点钱请律师审核，比事后打官司划算得多。